热闹纷繁的２００７青岛“房市”即将成为背影。在年终岁末时盘点青岛的“房市”，“不失稳健”应该是恰如其分的评语。　　房价整体“平稳”　　在各项政策的有力调控下，今年以来青岛市房地产市场价格整体上呈现“平稳上涨”态势。　　市统计局认为：２００７青岛房价总体走势基本平稳，房屋销售价格继续上升，涨速呈现“前缓后快”的态势，同比涨幅低于去年，低于全国７０个大中城市平均涨幅。　　据该局透露，今年１至１１月平均起来，青岛市房屋销售价格同比上涨６．４％，涨幅比上年同期低０．６个百分点。分月度看，１至８月份各月价格小幅上涨，平均每月递升０．２％，同比涨幅也仅由１月份的５．３％上升到８月份的６．６％。从９月份开始，受“金九银十”房屋销售旺季的影响，价格上涨速度加快，９至１１月份平均每月递升０．５％，三个月同比涨幅分别为７．８％、８．０％和８．１％，涨幅逐月增高。　　分类来看，１至１１月份，青岛市新建商品住房销售价格平均上涨６．８％，涨幅比上年同期低了０．４个百分点。分月度看，１至８月份，各月同比价格涨幅较小，仅由１月份的６．０％上升到８月份的６．８％。９至１１月份各月同比涨幅分别为８．４％、９．０％和９．０％，涨幅均明显升高。在新建商品住房中普通住宅和高档住宅价格分别比上年同期上涨６．１％和１０．４％。　　今年青岛市二手房销售价格同比上涨６．１％，涨幅比上年同期回落０．２个百分点，１至１１月份各月涨幅较为平稳，由１月份的５．５％上升到１１月份的７．１％。　　房价涨幅在全国位次比较稳定　　在今年全国住房价格普遍上涨的情况下，青岛在全国大中城市的位置基本稳定，一直是低于全国的平均水平，而没有像有的城市那样大幅前移。　　今年１至１０月份，全国７０个大中城市房屋销售价格与上年同期相比，平均上涨７．０％。青岛的指数低于全国平均水平０．８个百分点，在全国７０个大中城市的位次累计平均为第２９位。新建住房销售价格全国平均上涨了７．５％，青岛的指数低于全国平均水平１个百分点，涨幅位次累计平均为第３４位。二手住房价格全国平均上涨６．８％，青岛指数低于全国平均水平０．８个百分点，涨幅位次累计平均为第２８位。　　四个“推手”加剧房价上涨压力　　据市统计局有关人士分析，导致青岛市今年房价上涨压力主要有四个方面的因素。　　其一是全国房地产市场大环境的影响。　　２００７年以来，全国房地产市场呈现全面上涨的特点，价格上涨的冲击波从南到北、从一线城市向二、三线城市迅速蔓延，就连去年房地产市场一直保持平稳的城市，价格也在迅速上涨。而青岛市由于加大了住房建设和市场调控力度，主要房屋销售价格涨幅今年以来均低于全国平均水平，但全国房地产市场的大环境对青岛市房价造成的外围上涨压力仍然很大。　　其二是房地产供需矛盾依然突出。　　近几年来，青岛市房屋销售市场一直处于购销两旺的状态。从去年开始，住宅销售面积就大于竣工面积，今年１至１０月份竣工为２８５．８万平方米，销售为５３３．４万平方米。住宅竣工面积与销售面积之间缺口的扩大，导致住宅商品房市场供给状况越来越紧张。另外，土地拍卖价格的不断攀升和新的地标价格的出现，在刺激周边土地进一步升值的同时，也大幅度抬高了周边区域房屋的销售价格，导致城市土地价格和商品住宅价格的相互拉升，这对于稳定青岛市住房价格将产生不利影响。　　其三是外来购买力加剧房价上涨压力。　　近几年来，外来购买力一直是青岛市房屋需求市场的重要组成部分，据不完全统计，外来购买力约占市内七区商品房购房总数的１８％以上，一些沿海高品质楼盘外地人购买所占比例已超过４０％。另外，当前新户籍制度放宽了在青购房居住人员及专业人才落户的条件，青岛市城市管理中的开放度、包容度增大。这一户籍制度改革对于想来青安家、创业的人群来说是一个利好消息，但新的人口迁移政策，使外地人来青购房所占比例逐渐增加，房价上涨压力增大。　　其四是新开楼盘销售价格普遍较高。　　随着青岛市在全国城市中竞争力的不断提升，房地产业也为国内外房地产商所关注。目前，万科、绿城、上实、中海等大型地产企业纷纷登陆青岛市，加之本市的品牌房地产企业强强联合，使房地产整体开发实力大大增强。目前已经开始销售的麦岛金岸、颐和星苑等沿海房地产项目总开发面积都在１００万平方米以上，销售均价也都在每平方米１２０００元以上。新建楼盘的开盘销售在提高青岛市住房品质的同时，也使得房屋销售价格大幅度上升，对房价涨幅走高的拉动作用也越来越大。另外，新楼盘大多采用开发商委托专业营销商的形式，在房屋销售策略、销售水平、客户服务等整体水平提高的同时，销售环节的加价率也在扩大，这也是影响房价上升的一个原因。　　岁末年初房价上升势头“趋缓”　　随着年关的临近，今年上市的新楼盘已全部投放市场。青岛市的房屋销售量将逐步减少，房价逐月上升势头也将有所减缓，预计１２月份新建商品住房同比涨幅将保持在１１月份的水平上，因此青岛市完成２００７年新建商品住房价格涨幅低于７．１％的目标基本可以实现。　　市统计局有关人士认为，进入２００８年，青岛市二手房交易新的计税标准将出台施行，这对抑制二手房交易将带来不小的影响。另外，国家统计局新的房地产价格调查统计方法也将正式实施，新制度改用销售量代替销售额为指数计算权重，从分类上突出和加大了经济适用住房销售对总指数的影响，指数计算方法也做了较大的修改。新方法与现方案指数计算有所不同，从今年前１１个月数据测算结果看，青岛市偏低了２至４个百分点。因此，明年前几个月青岛的房价同比涨幅可能比今年１２月份明显降低，但这并不意味着市场房价水平的回落和下降。