1、房地产市场的基本状况 自1998年实行住房货币化分配改革以来，中国房地产市场快速发展，并出现房地产市场上的四大变化。 一是住房购买以集团和公款购买为主，转入个人购买。个人购房比例大幅上升，从1998年全国平均占房地产市场销售总量的不足60％，上升到2002年的90％以上。这是由于个人住房消费的配套机制逐步完善，主要表现在住房金融对个人住房消费的支持力度加大；一方面表现在公积金累计总额增加贷款幅度加大；另一方面表现在商业性住房贷款，尤其是按揭贷款在开发企业的拉动下，贷款额猛增，推动了个人住房消费逐年增加，集团购买明显下降。 二是住房金融得到较快发展。个人住房贷款从1998年的不足890亿元，发展到2002年的近7000亿元(含公积金贷款)，增长7.8倍。 个人住房信贷的发展，不仅拉动了房地产金融的快速发展，也大大推动了商品房一级市场的发展，并进一步带动了二手房市场的建立与发展， 为完善住房市场体系(一级市场、二级市场、租赁市场)奠定了基础。 三是土地储备制度普遍建立。房地产市场是以土地为核心的市场，只有土地(供地)市场的完善，才有房地产市场的健康运行。由于住房制度货币化改革之后，推动了住房产业的快速发展，产生土地的协议出让和“人情地”的大量出现，导致国有土地资产的大量流失，并助长了不正之风的腐败现象的蔓延， 因此，2001年4月30日，国务院发出了《关于加强国有土地资产管理的通知》，本通知指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。依据国务院的通知精神，土地储备制度得到快速实施，目前已有近1000多个市县建立了土地储备机构。土地储备制度的建立有力地制约了土地的炒作。2002年7月国土资源部又发文件出台 “经营性土地必须挂牌拍卖”政策，这个政策的出台使土地市场得到进一步完善，也抑制了“人情地”和不正之风的发展。 四是市场机制得到完善。房地产市场是伴随着住房制度改革的逐步深入尤其是实行货币化分配之后，而逐步建立和完善的，从原来的福利分配制逐步过渡到运用市场机制。这个过程在中国经历了20多年的时间。现在可以说，房地产市场除了“经济适用房”部分运用市场机制和廉租房是一种政府行为外，已基本实现了市场机制运作。 以上四个方面，是近几年来，房地产市场的突出变化，这种变化不仅促进了房地产市场的发展，也带动了房地产金融业的发展，在住房抵押贷款拉动的同时，也推动了住房二级市场(二手房)的发展，住房二级市场发展较好的城市是：上海、天津、青岛等沿海城市。目前上海二手房市场的交易量占到房地产市场交易总量的49％，天津也达到40％的份额，青岛二手房的起步也较早，其份额也达45％左右。 从全国31个省市、自治区房地产投资和销售情况看，近几年来的增长率都达30％以上。2002年全国房地产投资总额6228亿元，比上年同期增长28.2％。增长超过50％(住宅)以上的有4个省份， 他们是：宁夏73.9％，江西54.4％，浙江52.6％，湖南51.6％。只有内蒙古、黑龙江和新疆是负增长。房地产商品房销售额，2002年为3536亿元，比上年同期增长37.1％，增长率在50％以上的省市是：黑龙江95.3％，湖南87.5％， 上海87.0％， 内蒙古79.6％，贵州64.4％，安徽53.0％。房地产销售增长最慢的是河南8.8％，吉林1.1％，河北0.3％。 其他省市自治区都超过10％。由此可见，全国房地产市场形势是乐观的。但是，也应该看到在房地产市场一片繁荣的背后还隐藏着一些值得关注的问题。 2、房地产市场存在的问题与前景 随着我国的申奥成功和加入WTO， 我国整体经济出现快速发展的态势，在这种背景下，房地产业也得到快速发展，市场也呈现繁荣景象，无论从房地产投资，还是商品房销售，其增长速度都是可观的。但是我们也应看到在一片繁荣景象的背后，确实也隐藏着一些值得关注的问题。 1、 房价提升脱离居民收入的增长，少数城市出现房地产过热现象。近两年房地产过热表现在两个方面：一方面是“圈地运动”的出现，北京首创集团储备的土地达到6200亩；华远启动的“新城镇计划”，在京城东、南、西、北各拿下不小于120万平方米的项目； 天鸿集团与朝阳区长营乡运作240万平方米的土地协议； 李嘉诚投资100亿开发东坝河约5200亩土地……①。这些圈地不仅拉动了地价的上升，也为土地炒作埋下极深隐患。另一方面，是由于土地的炒作，进一步推动了房价的攀升。如杭州市的房价从1998年的平均价格2700元／平方米，上升到2002年的5000多元／平方米，几乎翻了一番；北京的房价是全国最高的，二环以内一般商品房的价格都在7000-13000元／平方米，2002年下半年虽有微弱的下调(平均下降249元) ，但是，这个价格中高收入水平的家庭也难以承受，更不用说普通百姓和工薪阶层了。 2、 由于炒作，一些城市出现了房地产过热现象。导致过热现象的因素有两个：一是在经济快速发展时期，有些开发商为了获取巨额利润，违规进行“圈地”，取得土地资本的垄断，不是为了直接开发，而是在取得土地使用权之后对土地进行炒卖，有意抬高地价，导致市场非理性运作，使地价快速上涨，从中获利。这是目前一些城市出现房地产过热的根源。这种现象在各个城市建立土地储备制度之后，单纯的土地炒卖受到一定程度的制约。二是炒卖楼花。由于土地炒作受制约，目前炒作者(也可称投机者)转入炒卖楼花。如温州有一个人在杭州购买2700元／平方米的商品房28套，放了不到两年时间， 就以4500元／平方米全部卖出，净赚504万元。更有甚者利用信贷资金购买整栋商品房进行炒作。所谓“投资”购房在一些城市是非常突出的，有的达到商品房交易总量的40％以上，应该看到非居住者 (购买不是为居住而是炒卖) 购买商品房数量过多，就把“房市”变成了“股市”，这给整个经济发展埋下隐患。这也是当前一些城市出现房地产过热的重要因素。克服房地产过热，抑制房地产炒作是政府部门不可忽视的职责。 3、 经济适用房的运作有待研究。经济适用房的出现，是国家为解决中低收入家庭住房问题的一项重要的政策措施。经济适用房不仅得到国家的政策优惠，各项税费的减免，还以划拨(无地价)的方式提供给土地的利用，实质上是经国家补贴的“准商品房”。由于国家把运作权交给开发商，并以市场机制运作(起步阶段是政府行为(强迫农民卖地) ，销售阶段是市场行为) ，这就产生了很多问题。一是经济适用房是市场运作，销售对象难以控制，家庭收入难以界定，而把这种权利交给公司就更无法控制，因此，导致经济适用房成了富人“投资”炒作的天堂。以北京为例，经济适用房有40％以上被富人买走， 这违背了国家出台政策的初衷， 导致“杀贫济富”的效果。二是这种经济适用房的市场运作方式，客观上形成了住房价格的双轨制，为有权有势、有财人员提供了滋生腐败的土壤，助长了不良风气的蔓延。也给房屋炒作者提供了温床。为此，笔者认为，经济适用房的市场运作必须改革。可考虑两条出路：一是由暗补改为明补，也就是说，土地照市场价进行挂牌拍卖，其地价款作为中低收入者购房的补贴，并在报刊上公布，接受社会群众监督，这样有些富人和不应享受者就不敢轻易购买，否则就会暴光，起到控制作用。 二是取消经济适用房的政策， 政府只抓廉租房(非市场运作)帮助最困难者，因为现在的“经济适用房”，从设计户型、建筑材料，到面积都不是为中低收入阶层考虑的。例如：天津经政府批准的6个经济适用房居住区(“华苑”、“万松”、“梅江”、“西横堤”、“太阳城”等) ，都超过中低收入的承受能力。“梅江”YS园除两座框轻住宅外，有11座四层半联体花园洋房，47座别墅。一般户型单元面积为147平方米，别墅369平方米；北京有的经济适用房面积也达150平方米，价位一般也在3000-4500元／平方米，请问中低收人能购得起吗?政府提供的优惠又面向谁?如果取消经济适用房的优惠，不仅可以抑制住房价格双轨制产生的不良影响，依据市场运作规律(供求关系)，逐步降低商品房的价格，而且还可以起到树立正气，克服腐败的作用。（未完待续）